Hai un terreno e vuoi costruire casa? Ecco tutto quello che devi sapere prima di iniziare

Possiedi un terreno edificabile e stai pensando di costruire la tua casa?
È un progetto entusiasmante, ma anche complesso, che richiede analisi, competenze e programmazione fin dall’inizio.

Molto spesso ci si immagina che, avendo un lotto, si possa iniziare subito a costruire. In realtà, ci sono diversi passaggi tecnici, normativi e progettuali da affrontare, a partire da un elemento fondamentale: cosa ti è effettivamente consentito realizzare su quel terreno?

1. La valutazione urbanistica: cosa prevede il piano regolatore?

Il primo passo è verificare la destinazione urbanistica del terreno, cioè la funzione prevista dallo strumento urbanistico comunale. Questa informazione si ricava dal PUG (Piano Urbanistico Generale) o, nei comuni che non lo hanno ancora adottato, dal vecchio PRG (Piano Regolatore Generale).

In questa fase si analizza:

• Zona urbanistica di appartenenza (B – completamento, C – espansione, E – agricola, ecc.);

• Indici urbanistici, in particolare:

  • Indice di fabbricabilità fondiaria (quanti m² si possono costruire per ogni m² di terreno);

  • Indice di copertura (percentuale massima di suolo copribile);

  • Altezza massima e numero di piani;

  • Distanze dai confini e dalla strada;

• Vincoli presenti sull’area: vincolo paesaggistico, idrogeologico, archeologico, ecc.;

• Servizi esistenti: urbanizzazione primaria (strade, fognature, acqua, energia, rete gas).

Nota tecnica: se il terreno è in zona agricola (E), non è detto che tu possa costruire liberamente. Servono superfici minime di intervento, spesso dai 5.000 m² o 10.000 m² in su, e giustificazioni di tipo agricolo o imprenditoriale.

2. Il titolo abilitativo: permesso di costruire

Se dal punto di vista urbanistico l’intervento è fattibile, si passa alla redazione del progetto preliminare, con l’obiettivo di ottenere il Permesso di Costruire o, in casi più semplici, la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività).

Qui entra in gioco il tecnico progettista, che si occupa di:

• Progetto architettonico e distribuzione degli spazi;

• Relazione tecnica urbanistica;

• Calcolo degli indici e verifica dei parametri normativi;

• Integrazione con eventuali vincoli ambientali/paesaggistici (richiesta autorizzazioni specifiche);

3. Progettazione strutturale, impiantistica ed energetica

Una volta definito il quadro urbanistico e architettonico, si entra nel vivo della progettazione tecnica esecutiva:

• Progetto strutturale conforme al DM 17/01/2018 (NTC 2018), con verifica delle azioni sismiche e dei carichi;

• Progetto termotecnico e impianti: riscaldamento, raffrescamento, produzione ACS, impianti elettrici e domotica;

• Relazione energetica (ex Legge 10) e classificazione dell’edificio secondo normativa vigente;

• Eventuali impianti fotovoltaici, pompe di calore, solare termico;

• Computo metrico estimativo per definire il costo complessivo dell’opera.

4. Cantiere e direzione lavori

Con il progetto approvato e il titolo abilitativo rilasciato, si apre la fase operativa del cantiere.
Questa prevede:

• Scelta dell’impresa esecutrice, con contratti chiari e preventivi dettagliati;

• Direzione lavori da parte del tecnico abilitato;

• Coordinamento della sicurezza in cantiere (D.Lgs. 81/2008), con nomina del CSP/CSE se necessario;

• Controllo dei materiali e delle fasi esecutive secondo quanto previsto nel progetto;

• Fine lavori, collaudi, e certificazioni (statico, impiantistico, energetico, ecc.);

• Richiesta di agibilità.

5. Bonus, detrazioni e incentivi (se applicabili)

In base alla tipologia di intervento, alla destinazione e alle caratteristiche dell’edificio, si può valutare la fattibilità di incentivi fiscali, come:

• Bonus edilizi (ristrutturazioni, efficientamento energetico, impianti fotovoltaici);

• IVA agevolata su acquisto materiali e manodopera;

• Sconto in fattura o cessione del credito, se ancora disponibili;

• Contributi comunali o regionali (in zone specifiche o per giovani under 36, prima casa, ecc.).

In sintesi

Costruire casa su un terreno è un processo articolato, che richiede competenze urbanistiche, progettuali, tecniche e amministrative.
Il consiglio è quello di affidarsi fin da subito a un tecnico di fiducia, che possa guidarti passo passo, evitando errori, perdite di tempo e costi imprevisti.

 

GC Project è attivo in tutta la provincia di Lecce per l’analisi urbanistica di terreni edificabili, in particolare nei comuni di Carmiano, Porto Cesareo, Leverano, Veglie e zone limitrofe.

 

Approfondisci anche:

• Progettazione architettonica
• Progettazione strutturale